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1、提问：京爷您好，本人工作在朝阳门，预算450，自购居住，目前看房以小两居、交通为主，争取单程一小时内，学区什么的说实话想够也够不到……想咨询以下问题：1，片区，天通苑东、新宫和宋家庄，您认为这三块优缺点如何，相比之下哪一片好一点，或者有无您认为更好一些的地方？2，小区方面也看了几个，宋家庄附近的宋家庄家园、政馨园、红狮家园，新宫附近的南庭新苑北区、阳光新苑北区，天通苑的天通苑北三区、东一区等，想请您推荐一下？3，看房途中接触到新宫家园、安馨家苑的回迁房，个人对回迁房没什么了解，但家人看上了小区环境以及比较新的楼龄。在您看来买回迁房风险如何？暂时想到这些，烦请指点~
回答：你好，我认为这几个区域差距都不会太大，还是看具体小区。天通苑东最大的优点在于北面，就业人口多，而新宫则是双地铁，缺点是配套一般，宋家庄则是地段相对成熟。② 可以优先考虑天通苑和宋家庄家园，流动性和升值性都相对好一些。③ 新宫家园、安馨家苑的回迁房，没啥风险，主要是居住环境相对一般，流动性可以，涨幅不算突出。你可以看看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京n大不能买的房产》
2、提问：亦庄开发区的次新上叠这样的房子，您建议买吗？比如中信墅，以后会不会因为划入经济开发区 就有了上名校分校的机会，是不是也会跟着涨一波呢？
回答：你好，你说的是中海墅吗，一般来说上叠属于偏居住属性多一些，如果真看中升值的话，可以重点考虑高端大平层，比如亦庄金茂府之类的。当然，中海墅毕竟属于亦庄，还是有一些价值的。学区这一块，不好说~也可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房顶级思维》《北京n大不能买的房产》
3、提问：您好！想再买个三居室麻烦问下，十年内不会住，选北京哪个区域，升值保值会强一些呢？
西二旗区域怎么样？领秀新硅谷 领秀硅谷 燕尚园这三个小区怎么样？ 从升值角度看，这三个小区如何排序?
回答：你好，这个问题就比较大了，理论上哪个区域都有升值性好的板块：东城、西城、海淀，这几个区域太强了，整个区域只要次新商品房即可。朝阳则主要是望京、新北苑、双井、四惠、朝青等；丰台主要是丽泽板块；昌平则是回龙观。当然还有亦庄也可以看看。西二旗区域自然是不错，产业好，升值性一直都不错，这里面可以优先考虑领秀新硅谷，然后再领秀硅谷和燕尚园。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷好，棕榈泉一居室值得入吗？投资角度。还是同样的钱，买稍微差一点小区的二居和小三居？
回答：你好，棕榈泉的地理位置无敌，当年品质也算是比较稀缺的，就是近些年有些衰弱的趋势，另外，这里的一居是超过一百平，有些不符合大众需求和审美。再说一次，大众需求和审美真的很重要。不过瘦死的骆驼比马大，也能涨。从升值性角度来看，棕榈泉一居室是可以超过大盘的，可以去投资。不过不算是顶级投资品。举个例子，这个预算可以买个中海紫御的两居，因为楼龄很新，品质很好，升值性属于比较优质。也就是说，如果买到优质板块的非常新的品质小区（最好是标杆的那种），那升值性会强一些。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：一、自身情况：
居住为先，兼具保值属性，亦庄经开区上班，亦庄线万源街地铁站附近，北京首套，外地二套贷款记录，首付200w以内，总价320w以内，户型一居室两居室均可
二、选择疑惑
1.旧宫区域的美然绿色家园小区，60平，一居室，南北向，310w左右，单价5w
2.旧宫区域云龙家园，70平，一居室，南北向，320w左右，单价4.4w左右
3.马驹桥的次新小区，珠江逸景，300w左右，90平，南北向
4.或者有其他位置或小区推荐吗，谢谢京爷
回答：您好，旧宫是一个不错的刚需上车板块，不过涨得好点儿的小区都以地铁品质次新房为主，天花板是大盘或者略微跑赢大盘水平左右。而其他非品质次新小区，升值性相对弱一些。这里面可以优先考虑美然绿色家园，毕竟位置好一些，还能涨一涨，而云龙家园位置有些差，涨得比较一般，不是太建议考虑。而马驹桥板块是有价值的，毕竟限购放开了，珠江逸景也还可以，值得考虑。我建议您就考虑马驹桥的次新小区吧，价值大一些，定位也合适。你可以看看星球内部资料《北京规划资料包》《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：京爷您好，现在预算1200。综合考虑后目前想中海大红门新房三居和朝阳珠江帝景2+1户型二选一。计划居住10年以上，从升值保值逻辑看选择哪个长远更有利？
回答：中海大红门新房三居属于地段还可以的新房，在周围有一定的稀缺性；珠江帝景则属于好地段+次新+学区，稀缺性很高。理论上来说，短周期中，珠江帝景这类小区爆发性可能会强一些。但我认为中海大红门新房应该是可以保证大盘水平，至于是否能超过大盘，不是太好说，毕竟新房都有一些不确定性。ps， 全北京的新房，我们都有团购优惠看房活动，比你自己去便宜，需要的话，加我
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